Хотя в целом недвижимость является одним из наиболее надежных и выгодных объектов для инвестиций, особенно в условиях экономической нестабильности, это не означает, что покупка любой собственности автоматически принесет вам прибыль. Большое значение имеет, что, где и когда покупать.
Тут стоит сделать одну важную оговорку. В том случае, если вы покупаете жилье для себя, и собираетесь жить в нем достаточно долго, то в большинстве случаев такая покупка будет выгодной.
Рынок недвижимости, как и вся экономика в целом развивается циклами, каждый из которых состоит из фазы подъема, фазы замедления и фазы стагнации. Обычно длительность циклов составляет порядка 11–12 лет, в течение которых цены на недвижимость сначала повышаются, потом замедляют свой рост, а затем нередко даже снижаются в рамках их коррекции и приведения к реальной рыночной стоимости.
Однако общей тенденцией является то, что по окончании каждого цикла недвижимость обычно стоит дороже, чем в его начале, причем часто эта разница бывает очень значительной. Поэтому покупая недвижимость на длительный срок, вы имеете определенные гарантии, что в результате всегда останетесь в выигрыше.
Другой выгодой от покупки недвижимости для собственного проживания является то, что вам не нужно платить деньги за аренду, что в итоге выливается в существенную экономию. Однако, даже покупая недвижимость для себя, от того, что вы приобретаете, в какой момент и в каком месте, зависит, насколько будет выгодной ваша покупка.
Если же говорить о краткосрочных инвестициях, то есть о покупке недвижимости на срок от 3 до 5 лет, то здесь следует учесть все факторы, и тенденции, действующие на рынке. Также нужно помнить об одном важном моменте – приобретая недвижимость, вы должны четко определиться, для каких целей вы ее покупаете – в качестве инвестиционных вложений, то есть для получения максимальной прибыли, либо для собственного проживания.
Не стоит покупать для себя то, что нравится лично вам, и в то же время рассчитывать, что такая недвижимость будет давать вам хороший доход.
При покупке недвижимости в качестве инвестиций важно учитывать, что конечная прибыль от вложений складывается из двух составляющих – прирост цены купленной недвижимости и доход от ее аренды. Далеко не всегда недвижимость, которая хорошо сдается в аренду, также хорошо растет в цене, и наоборот.
Также нужно учитывать, сможете ли вы сами заниматься сдачей недвижимости в аренду или этим будет заниматься для вас кто-то другой, каковы будут побочные расходы, связанные с арендой и т. д. Поэтому очень важно изначально определиться с целями и стратегией инвестирования в объекты недвижимости, сделать их реалистичными, исходя из понимания текущей ситуации на рынке.
Ниже приводятся наиболее общие принципы, которыми желательно руководствоваться при инвестициях в жилую и коммерческую собственность:
1. Денежные средства следует вкладывать в недвижимость в тех регионах, где складываются условия для подъема цен на недвижимость в самом ближайшем будущем. Например, если вы делаете покупку в момент, когда цены только растут, и есть все признаки того, что они будут расти еще достаточно долго, то вы однозначно выиграете, вкладывая средства в объекты недвижимости.
Однако если это делать в момент, когда цены достигли своего пика, и есть признаки того, что они могут упасть, то вы с большой степенью вероятности можете оказаться в положении проигравшей стороны. Поэтому всегда следует учитывать те факторы, которые влияют на поведение цен.
В частности, текущий момент характеризуется в первую очередь высокими темпами инфляции, которая будет определять мировой экономический климат в обозримом будущем, и в этой связи нужно учитывать, какие экономики мира от этого выиграют; а какие наоборот, проиграют. Часто рост цен недвижимости в том или ином регионе зависит только от одного какого-то фактора.
В качестве примера можно привести Дубай, подъем которого целиком определяется конъюнктурой на нефть и другие энергоносители. Примерно в такой же ситуации находятся Россия и Казахстан. Такие рынки, как правило, являются очень рискованными с позиций долгосрочных вложений.
2. Необходимо учитывать, насколько безопасны и надежны вложения в недвижимость в том или ином регионе с точки зрения существующих законов, сложившейся практики и перспектив на будущее. Существует достаточно много стран с развивающейся экономикой, где в определенные периоды времени происходит быстрый рост цен на недвижимость.
Как правило, такие периоды не длятся долго, речь идет о нескольких годах подъема, в лучшем случае о декаде. Вслед за стремительным подъемом цен, что обычно говорит о надувании мыльного пузыря, следует их резкое падение и длительная стагнация. На таких рынках можно быстро и хорошо заработать, однако нужно понимать, что это очень рисковые зоны инвестиций, где легко потерять вложенные деньги.
Главное – способность чувствовать момент входа на этот рынок (то есть момент покупки) и особенно момент выхода с него (то есть когда вы продаете ранее приобретенную собственность). В качестве примера можно привести рынок недвижимости Флориды. Начиная с конца 90-х годов, здесь наблюдался высокий рост цен, связанный с подъемом экономики, который продолжался до 2008 года.
За это время цены возросли в среднем в 2–3 раза, однако после краха рынка они вернулись к первоначальным значениям, и даже стали ниже. Это классический пример надувания мыльного пузыря. Те, кто вошел на рынок недвижимости на начальной стадии, и продал приобретенную собственность за год-два до краха рынка, смог очень хорошо заработать.
Однако те, кто протянул с продажей, надеясь заработать больше, понесли значительные потери. Также следует внимательно ознакомиться с законами той страны, недвижимость в которой вы покупаете, на предмет ваших прав. Далеко не всегда законы той или иной страны дают вам полное право на владение собственностью, и далеко не всегда вы защищены от ее экспроприации, значительного повышения налогов на собственность и т. д. Особенно такие моменты важны, когда вы приобретаете недвижимость от строителя на начальных этапах проекта, так как наибольшие проблемы возникают именно при такой схеме покупки.
Наконец, такой момент, как общая политическая обстановка в стране, насколько она стабильна. Для инвестиций, и тем более инвестиций в недвижимость, очень важно, чтобы страна была политически стабильной, так как любые серьезные изменения могут привести к потере вложений. Примером могут служить революции в арабских странах и беспорядки в Таиланде, которые ведут к серьезному падению стоимости недвижимости, и, при определенных условиях, к изменению законов, которые могут лишить иностранцев права на владение.
3. Всегда следует иметь точную информацию относительно того, есть ли возможность коммерческого использования купленной собственности и что в это вовлечено. Есть разница в том, покупаете вы недвижимость для собственного проживания, или вы приобретаете ее для коммерческого использования.
В случае если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, либо использовать ее для ведения бизнеса, следует предварительно выяснить, будете ли вы иметь на это право, каковы налоги на получаемую прибыль, и какие требования предъявляются к владельцу сдаваемой в аренду недвижимости. Может ли покупатель вести деятельность от своего лица, или необходима Регистрация ТОО в Казахстане или любой другой формы организации предприятия.
Другой момент, который следует уточнить, это права съемщиков, а также какова процедура выселения с арендуемой площади и взимания денег в случае неплатежей или порчи недвижимости. Во многих странах действуют достаточно жесткие законы, которые защищают права съемщиков.
Например, может оказаться, что вы не можете выселить съемщика по своему желанию из вашей собственности, либо вы не можете поднять арендную плату больше, чем на определенный процент в течение определенного периода времени. Если в стране отсутствуют эффективные механизмы взимания денег с неплательщиков, то вы можете оказаться в ситуации, что вам не платят арендную плату, и вы не можете взыскать компенсацию за ущерб, причиненный арендатором вашей собственности.
4. Наконец, необходимо иметь ясное представление, насколько легко можно будет продать приобретаемую недвижимость в будущем, есть ли какие ограничения на продажу, какие налоги вы должны заплатить после этого, и какие расходы вы должны при этом понести.
Конечная цель любых инвестиций заключается в том, чтобы заработать. В случае с вложениями в недвижимость речь идет о том, что, помимо дохода от аренды, вы получаете доход от прироста цены купленной недвижимости после ее продажи.
Однако при продаже недвижимости и получения прибыли могут возникнуть вопросы. В частности, нужно точно знать, имеете ли вы право продавать находящуюся в вашем владении недвижимость, какие разрешения требуется получать, какие документы вы должны предоставить для этого и т. д.
Второй вопрос связан с налогами, которые вы должны заплатить после продажи. Причем речь идет как об уплате налогов в стране, где находится недвижимость, так и в стране, резидентом которой вы являетесь.
Все эти моменты следует выяснять заранее, чтобы в дальнейшем не возникло проблем. Несомненно, когда вы инвестируете в недвижимость, нужно учитывать и другие факторы, однако перечисленное выше является главным, на что нужно обратить внимание.