Эксперты расходятся во мнении, что же лучше для компании – аренда офиса или его покупка. В пользу первого варианта говорит мобильность бизнеса – фирма может поменять площадь, место или класс объекта. В то же время помещение, полностью принадлежащее организации, представляет собой выгодный инвестиционный инструмент. Обе точки зрения считаются равноправными, и руководству стоит принимать решение, исходя из стратегии компании и тщательного анализа всех за и против в конкретном случае.
Рассмотрим предпочтительные варианты для разных случаев. Суть достаточно проста – что будет более выгодным, вывести из актива сумму стоимости объекта недвижимости или сохранить ее в оборотных средствах. В качестве примера возьмем объекты класса А, расположенные в центральном деловом районе столицы, где очень высока концентрация офисов и инвестиций. Согласно текущему рыночному положению, покупка помещения площадью в 1 тысячу кв. м. обойдется в 15 миллионов долларов, а его годовая аренда – в 1,3 миллиона долларов. Полная стоимость актива при этом будет выплачена в течение шести-восьми лет.
Далее проанализируем соотношение рентабельности бизнеса и доходности объекта недвижимости, когда подразумевается аренда коммерческой недвижимости. Учитывая, что последний показатель для выбранного нами класса офисов не превышает 9,5%, то, если компания получит прибыль, значительно превышающую доходность объекта, то за три-пять лет фирма получит более высокий приток средств, которые можно будет вложить в профильный бизнес. Таким образом, заключив долгосрочный (7-10 лет) договор с фиксированным уровнем индексации, можно полностью скомпенсировать затраты на арендную плату.
Выбор в пользу аренды офиса также следует сделать и в тех случаях, когда на деятельность организации влияет изменчивость конъюнктуры рынка, когда ваш бизнес находится на этапе становления, либо вы не готовы работать над решением вопросов, связанных с управлением объектами недвижимости и нести сопутствующие расходы. В аренде также заинтересованы крупные игроки, рассчитывающие на получение скидки на большие площади; при этом разница ставок в сравнении с мелкими бизнесменами составляет до 15%.
Помимо преимуществ, наем помещения имеет и свои недостатки. Вы попадаете в зависимость от поведения владельца арендуемого имущества, нередко он не соглашается на долгосрочный договор с благоприятными для вас условиями. Зачастую бывает трудно разорвать соглашение и выйти из него. Кроме этого, арендатор также не может полностью контролировать все платежи и выбирать окружение. Впрочем, класс А подразумевает, что ваши соседи вполне благопристойные бизнесмены, а все расходы учитываются по принципу открытой книги, что обеспечивает максимальную прозрачность в этом отношении.
Если же показатели доходности недвижимости превышают размер ставки рентабельности фирмы, то покупка помещения под офис является более выгодной, чем его аренда. В большинстве случаев такая ситуация характерна для крупных организаций, работающих в производственном секторе. Стоимость объекта стоит рассчитывать, принимая во внимание такие параметры, как местоположение, площадь, качество, стоимость реконструкции и объем необходимых кредитных средств и т.п.
Таким образом, с помощью покупки помещения вы страхуете себя от риска изменения стратегии владельца, могущей привести к смене местоположения и увеличению расходов на аренду офиса. В то же время, приобретение собственности – это серьезные инвестиции, кроме того, к вашему основному бизнесу добавится самостоятельная сфера деятельности, и такой шаг требует тщательного обсуждения и взвешенного решения.